房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商各開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段稅收事宜

　　現(xiàn)如今，隨著著會(huì)計(jì)法律制度政策法規(guī)的日益健全和頒布，公司稅務(wù)申報(bào)愈來(lái)愈得到公司經(jīng)營(yíng)管理人的高度重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做為在我國(guó)的繳稅種植大戶，其稅款難題也是得到了廣泛了關(guān)心。那麼，在房地產(chǎn)營(yíng)改增落地式執(zhí)行后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到底應(yīng)怎樣繳稅呢？必須繳什么稅金呢？

　　說(shuō)白了房地產(chǎn)業(yè)，就是指土地資源、房屋建筑及接觸抑制在土地資源、房屋建筑上不能分離出來(lái)的一部分以及附加的各種各樣利益。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，則就是指從業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理方法和服務(wù)項(xiàng)目主題活動(dòng)，并以盈利為目地開(kāi)展自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商各開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段稅收事宜以下：

　?。?）獲得土地資源階段：房產(chǎn)契稅、耕地占用稅、合同印花稅。

　?。?）設(shè)計(jì)施工階段：合同印花稅、土地稅、房地產(chǎn)稅。

　?。?）預(yù)購(gòu)階段：所得稅、城建稅及教育附加稅、合同印花稅、土增、所得稅、土地稅、房地產(chǎn)稅。

　　（4）完工市場(chǎng)銷售階段：所得稅、城建稅及教育附加稅、合同印花稅、土增、所得稅、土地稅、房地產(chǎn)稅。

　　下面，文中將各自對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所需開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)交納稅收作簡(jiǎn)略詳細(xì)介紹。

　　（1）房產(chǎn)契稅：就是指房產(chǎn)（土地資源、房子）產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)生遷移變化時(shí)，就被告方所訂契約書按產(chǎn)價(jià)的一定占比向新小區(qū)業(yè)主（產(chǎn)權(quán)年限承擔(dān)人）征繳的一次性稅款。房產(chǎn)稅稅率的要求是3%-5%，一般取3%為了更好地適用房地產(chǎn)行業(yè)，政府部門對(duì)一般商住樓遞減收稅。

　?。?）耕地占用稅：耕地占用稅是對(duì)占有農(nóng)用地建房子或從業(yè)別的城鎮(zhèn)戶籍基本建設(shè)的企業(yè)和本人征繳的稅。選用定額稅率，其規(guī)范在于平均占據(jù)農(nóng)用地的總數(shù)和是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一般狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的耕地占用稅為28元/㎡。

　　（3）合同印花稅：房地產(chǎn)業(yè)合同印花稅就是指因房地產(chǎn)業(yè)交易、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)年限變化、遷移等而對(duì)書立的或堅(jiān)振的房地產(chǎn)業(yè)憑據(jù)的企業(yè)和本人征繳的一種稅負(fù)。房地產(chǎn)業(yè)合同印花稅的征收率有二種：第一種是比例稅率，適用房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)，征收率為0.05%，與此同時(shí)適用房產(chǎn)租賃合同書，征收率為0.1%，房地產(chǎn)產(chǎn)品購(gòu)銷合同，征收率為0.03%；第二種是定額稅率，適用房地產(chǎn)業(yè)支配權(quán)資格證書，包含房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，征收率為每一件5元。

　?。?）土地稅：土地稅是對(duì)應(yīng)用國(guó)有土地的企業(yè)和本人，按應(yīng)用的土地面積核定征收的稅。以土地面積為征稅對(duì)象，向土地資源應(yīng)用人課征，歸屬于以有償服務(wù)占有為特性的行為稅種類。城區(qū)土地稅選用定額稅率，實(shí)際規(guī)范以下：（一）大都市1.5元至30元；（二）中小城市1.兩元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣里、轄縣、規(guī)劃區(qū)0.6元至12元。

　?。?）房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)房產(chǎn)稅是以房子為課稅對(duì)象，按房子的記稅余值為計(jì)稅基礎(chǔ)，向產(chǎn)權(quán)年限任何人征繳的一種直接稅。其計(jì)稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)原值一次減掉10%-30%后的余值。計(jì)算方式為：應(yīng)納稅所得額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×征收率（1.2%）。

　?。?）所得稅：房地產(chǎn)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原來(lái)的增值稅改成所得稅，征收率也發(fā)生了相對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)變，一般納稅人可用一般記稅方式 ，稅率為11%；小規(guī)模納稅人可用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式 ，稅率為5%。在征收率區(qū)劃中，有一種比較獨(dú)特的狀況是房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目能采一般記稅或是簡(jiǎn)易計(jì)稅。

　?。?）城建稅及教育附加稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依據(jù)當(dāng)月應(yīng)繳的所得稅及所得稅（因?yàn)榉康禺a(chǎn)營(yíng)改增后增值稅早已撤銷，故流轉(zhuǎn)稅僅包括所得稅和所得稅），各自乘于本地城建稅稅率（7%或5%或1%）、教育費(fèi)用利率3%、地區(qū)教育費(fèi)用利率2%，獲得當(dāng)月應(yīng)繳的城建稅、教育附加費(fèi)、地區(qū)教育附加費(fèi)。

　?。?）土增：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土增一般是采用先預(yù)繳后結(jié)算的方法開(kāi)展的，一般的預(yù)征率在2%-4%，實(shí)際每一個(gè)地區(qū)不一樣的。先測(cè)算能夠 扣減新項(xiàng)目額度，測(cè)算收益。收益－扣減新項(xiàng)目額度=增值額，增值額/扣減新項(xiàng)目額度=增值率。

　　（9）所得稅：房地產(chǎn)業(yè)所得稅在新項(xiàng)目沒(méi)有竣工交付前，采用預(yù)繳方式。先按預(yù)估記稅利潤(rùn)率（一般為15%）測(cè)算出預(yù)估毛利潤(rùn)，記入本期應(yīng)繳稅收入額；待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，立即清算先前市場(chǎng)銷售的具體毛利潤(rùn)，將其與預(yù)估毛利潤(rùn)中間的差值合拼記入本年度應(yīng)繳稅收入額。