房地產(chǎn)增值稅稅率怎么算(房地產(chǎn)增值稅率怎么計算)

一、納稅義務(wù)沒有發(fā)生，就需要預(yù)繳增值稅

一般來說，只有當(dāng)企業(yè)發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)，才需要繳納增值稅。銷售房子適用的稅目是銷售不動產(chǎn)，交付或者說交房的時候才確認納稅義務(wù)，但是，由于預(yù)售時房地產(chǎn)企業(yè)收到大量的房款（包括首付款、銀行按揭等），就需要根據(jù)規(guī)定預(yù)繳增值稅，預(yù)繳率為3%1。等真納稅義務(wù)發(fā)生的時候，才根據(jù)以下公式計算繳納增值稅。

當(dāng)期應(yīng)按增值稅=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額-留抵稅額-預(yù)繳稅額。

那么問題來了，假如一個房地產(chǎn)項目的累計銷項稅額-累計進項稅額＜累計已預(yù)繳稅額，那么多預(yù)繳的稅款能否退稅呢？現(xiàn)如今沒有明確的規(guī)定，實務(wù)中能夠退成功的更是很少。

所以，很多企業(yè)想出的辦法是，在預(yù)售的時候，直接向購房者開具有稅率的發(fā)票，自己主動觸發(fā)納稅義務(wù)，就不會有預(yù)繳，減少自己的預(yù)繳稅款。

二、土地成本進項的處理

企業(yè)取得收入，就需要開具發(fā)票，形成銷項稅額，采購原材料，就需要取得增值稅專用發(fā)票，形成進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)的主要原材料是什么呢？對，就是土地。然而，土地的一級持有者一般為國家（管理部門為國土局，現(xiàn)為自然資源局），他們會給你開專用發(fā)票成為增值稅納稅義務(wù)人嗎？應(yīng)該不現(xiàn)實，但是也不能不讓企業(yè)扣除啊。所以，就有一個特殊的處理方式。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》財稅〔2016〕36號第一條第（三）項第10點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）2