房地產(chǎn)稅收政策新規(guī)定2022(房地產(chǎn)稅收政策)

1、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件

2、收入的稅務(wù)處理

3、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理

4、計(jì)稅成本的稅務(wù)處理

5、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件：

1、稅法對收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

國稅函200931號第六條 企業(yè)通過式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn):

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之,日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)(手續(xù)費(fèi)、買斷、保底分成、包銷)。

從以上可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對收入的確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)自然也就不同。

(會計(jì)處理上萬科、濱江集團(tuán)、泛海建設(shè)為房產(chǎn)主體完工驗(yàn)收合格。招商地產(chǎn)為辦理了移交手續(xù)，金地集團(tuán)為買方取得入伙資格。）

2、完工條件的確認(rèn)

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

國稅發(fā)(2009) 31號規(guī)定:“企業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工:

(1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”。

國稅函2019201號規(guī)定:“房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。并計(jì)企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額?！?/p>

收入的稅務(wù)處理：

1、代收款項(xiàng)

“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理”。

2、定金、訂金、違約金

企業(yè)通過式簽訂 《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，包括一次性收款、分期收款、按揭方式銷售、委托方式銷售等形式。

所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由-方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一-定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，銷售者違約時(shí)，“定金” 雙倍返還;消費(fèi)者違約時(shí)，“定金” 不返還。

訂金(保證金、誠意金、vip卡)并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分， 是當(dāng)事人的-種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。

也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)(如定金、預(yù)付款等)，均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅;反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)(如:訂金、誠意金等),是不需要繳納企業(yè)所得稅的。

違約金，這里指向客戶收取的因延期付款、解除合同等款項(xiàng)，財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅201916號) 文件的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。

我們認(rèn)為在實(shí)務(wù)中應(yīng)區(qū)分兩種情況處理: -種系客戶雖由于違反了合同部分條款，支付了違約金，但仍然繼續(xù)履行了合同，此時(shí)的違約金，對收取的企業(yè)來說應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，實(shí)際上屬于價(jià)外費(fèi)用的概念;另-種情況系客戶由于違反了合同部分或全部條款,支付了違約金，同時(shí)終止了合同，該種情況下，對收取違約金的企業(yè)收取的違約金不應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅、土地增值稅，應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅，屬于與銷售收入沒有聯(lián)系的違約金收入。

3、拆遷還房的稅務(wù)處理

房地產(chǎn) 企業(yè)在經(jīng)營過程中,往往會發(fā)生“拆- -還- ”即拆遷還房的行為。所謂的“拆- -還- -”是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。

(1)營業(yè)稅的處理

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函2019 768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函發(fā) 2019 549號規(guī)定對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等) ,凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

(2)所得稅的處理(視同銷售)

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā) 2009 31號)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外.投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/p>

(a)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。

(b)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。

(c)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

即，房地產(chǎn)公司“拆-還一”行為要按公允價(jià)值對所償還的商品房視同銷售確認(rèn)收入，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，確認(rèn)視同銷售所得。

相應(yīng)的，計(jì)入到開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如何確認(rèn)呢，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財(cái)稅2009 59號)第四條第二項(xiàng)之規(guī)定，以非貨幣資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值清償債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的所得或損失。即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場價(jià)格計(jì)算的金額確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)土地增值稅處理(視同銷售)

根據(jù)國稅函2019220號的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)2019187號 規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi);開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)2019187號的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，

以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(國稅發(fā)200991號規(guī)定， 支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng))

…………

成本費(fèi)用的稅務(wù)處理：

1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。(注意收入處理中提到預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加也可以扣除)

2、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定:

可售面積單位工程成本=成本對象總成本+成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積x可售面積單位工程成本

3、公共配套的處理：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(注意非直接計(jì)入收入)

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

4、擔(dān)保的處理:“企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn) 品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除”。(注意屬于經(jīng)營有關(guān)的擔(dān)保損失， 允許在所得稅前扣除，國家稅務(wù)總局20191第2號）

…………

計(jì)稅成本的稅務(wù)處理：

1、計(jì)稅成本的定義、內(nèi)容與成本對象的劃分：“計(jì)稅成本 是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用”。劃分成本對象的六原則。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容:土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

(注意:項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)(售樓處、樣板房等)，不計(jì)入期間費(fèi)用而是進(jìn)入到開發(fā)間接費(fèi)用當(dāng)中，土地增值稅有單獨(dú)的規(guī)定)

…………

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理：

3、總部管理費(fèi)與服務(wù)費(fèi)

國稅發(fā)201986號規(guī)定，子公司支付給母公司的管理費(fèi)不得在稅前扣除;母公司為子公司提供服務(wù)，可按獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則收取服務(wù)費(fèi)。

4、注銷前因土地增值稅引發(fā)虧損的處理

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司出現(xiàn)前盈后虧主要有兩種情形，企業(yè)所得稅法規(guī)定經(jīng)營虧損只能由以后年度盈利彌補(bǔ)，同配比原則產(chǎn)生- -定的沖突，會導(dǎo)致前期盈利，后期虧損。

(1)完工年度未取得全額發(fā)票，以后年度取得發(fā)票只能在發(fā)票取得年度扣除，導(dǎo)致前期盈利后期虧損。